再開発事業とは

再開発事業とは

1．再開発を利用したまちづくり

始めに「再開発」とは、どういうことをさすのか、その意味について考えてみましょう。

街づくりを考えるとき、一軒一軒が個別に建て替えをするより、複数の土地をまとめて、一体的に建て替える方が、地域にとって、あるいは各権利者にとって、街づくりにとって、将来的にもよりよい都市環境づくりが可能になります。

こうした街づくりを「再開発」と呼び、その代表的なものとしては都市再開発法に基づく「市街地再開発事業」がありますが、それ以外にも「優良建築物等整備事業」などの制度を利用した任意の再開発も「都市再開発」に含まれます。都市再開発は、公共性の高い事業であり国や地方公共団体の財政的な支援に加え、建築規制の緩和や融資・税制などの支援措置があります。

2．市街地再開発事業のしくみ

(1)公共施設の整備

道路や広場等の整備

　敷地を共同化し、高度利用することにより、公共施設用地を生み出します。道路や広場などの公共施設は、市、県、国が取得し、用地費や整備費用などを負担します。

(2)敷地の整備

土地の共同化による有効利用、高度利用

• 土地を一筆共有化し、合理的な土地利用を図ります。
• 従前権利者の権利は、原則として等価で新しい再開発ビルの床（権利床）に置き換えられます。（権利変換）
• 高度利用で新たに生み出された床（保留床）を処分し、事業費に充てます。

(3)再開発ビルの整備

拠点づくり・魅力づくり

• 権利者の生活再建とあわせ、必要な機能、不足している施設などを導入します。
• 地域の新しい活力拠点を形成します。

3．権利変換とは

再開発ビルの床について

「保留床」とは？

• 再開発事業の中で売却する「床と敷地（土地）」です。
• この売却代金で事業費を賄います。
• 権利者の方が購入することもできます。（増床）

「権利床」とは？

• 権利者の皆さんが、現在の土地と建物の評価額と等価で、取得できる、「床と敷地（土地）」です。
• 等価交換ですので、金銭負担はありません。
• 権利床を希望しない場合は、金銭で補償します。

4．事業の種類

• 第一種市街地再開発事業〈権利変換方式〉
  権利変換手続きにより、従前建物、土地所有者等の権利を再開発ビルの床に関する権利に原則として等価で変換します。
• 第二種市街地再開発事業〈管理処分方式（用地買収方式）〉
  公共性・緊急性が著しく高い事業で、一旦施行地区内の建物・土地等を施行者が買収または収用し、買収または収用された者が希望すれば、その代償として再開発ビルの床が与えられます。

5．施行者

市街地再開発事業の施行者は、個人（第一種のみ施行）、組合（第一種のみ施行）、再開発会社、地方公共団体、都市再生機構、地方住宅供給公社等です。
市街地再開発事業に関する国の補助には、

• 調査設計計画費、土地整地費、共同施設整備費（駐車場を含む）など再開発ビルの整備に要する費用の一部に対する地方公共団体の補助に対し交付されます。（地方公共団体施行の場合は直接補助となります。）[補助率3分の1］
• また、事業で整備される公共施設を管理する事となる地方公共団体が施行者に支払う公共施設管理者負担金[補助率2分の1等］があります。

6．税金の優遇措置

市街地再開発事業においては、権利変換の場合、財産の移動が無かったものとみなされ、所得税・法人税や不動産取得税はかかりません。これらの税の他、固定資産税や事業所税、登録免許税などにおいて各種優遇措置が講じられています。

関係法令・情報

都市再開発法